L’assurance vie et l’investissement locatif Pinel ont en commun de permettre d’économiser de l’argent, voire d’épargner. Dans ce cadre, il est opportun de se poser la question de savoir lequel des deux dispositifs est le plus approprié selon les profils investisseurs. Mireille et Jean, originaires de Nantes, souhaiteraient se positionner : doivent-ils privilégier un placement immobilier ou un placement financier ? Pour comprendre comment utiliser sa capacité d’épargne dans une optique de capitalisation, le couple sollicite un conseiller en gestion de patrimoine.

Comparatif entre les deux placements

Les deux investissements que sont l’assurance vie et le dispositif fiscal Pinel ne bénéficient pas de la même garantie ni de la même fiscalité, cependant, lorsqu’un ménage se soucie d’investir son argent, l’enjeu reste le même : économiser au maximum.

L’investissement locatif Pinel

L’investissement locatif de type Pinel est régi par la loi Pinel, en vigueur depuis 2014. Il s’agit d’un placement immobilier qui garantit une économie fiscale pour toute mise en location d’un logement neuf respectant certaines conditions. Pour en profiter, le propriétaire-bailleur doit acquérir un bien situé dans une zone éligible au dispositif et respecter un plafond de loyer à ne pas dépasser. Il doit également choisir son futur locataire sur des critères de ressources, définis annuellement par décret.

Le dispositif Pinel présente l’avantage d’une grande souplesse : 6, 9 ou 12 ans d’engagement locatif avec possibilité de proroger le contrat à chaque fin de cycle. Contrairement à l’assurance vie, l’investissement Pinel ne nécessite aucun versement financier à l’exception du remboursement du prêt immobilier. Sa particularité est de concéder au contribuable une économie fiscale, tout en offrant la perception d’un loyer mensuel.

La réduction d’impôt octroyée dans le cadre de la loi Pinel est en fonction de la période d’engagement locatif : 6, 9 ou 12 ans. De plus, elle correspond à un pourcentage du montant de l’opération immobilière : 12, 18 ou 21%.

Si Mireille et Jean acquièrent un T3 d’un montant de 198.900€ dans le quartier nantais de Dervallières Zola et qu’ils le mettent en location pour une durée de 9 ans, ils pourront espérer économiser 198.900 x 18%, soit 35.802€. Cela représente une économie annuelle de 3.978€.

À la fin de la période d’engagement locatif de 9 ans, le couple aura trois options :

• prolonger l’investissement locatif de 3 années pour atteindre la période maximale d’engagement : 12 ans,
• conserver son bien immobilier afin de s’y installer,
• revendre le logement pour en tirer une plus-value.

Le couple peut également décider de souscrire un contrat parallèle puisque la loi Pinel autorise deux investissements par an, dans la double limite de 300.000€ par bien et de 5.500€ du mètre carré.

Contrairement à l’assurance vie, le Pinel se finance, dans la majorité des cas, à crédit. À condition d’avoir une capacité d’endettement opportune (moins de 30%), la Pinel possède donc un “effet de levier” qui tend à décupler les bénéfices de l’investisseur.

L’assurance vie

L’assurance vie est un type de placement financier permettant au souscripteur d’épargner son argent afin de le transmettre à un bénéficiaire désigné en cas de décès. Tant que le souscripteur est en vie, il demeure titulaire des fonds placés et peut récupérer, à tout moment, son capital assortis des intérêts cumulés jusque là. Aussi, l’assurance vie se présente comme un produit financier visant, pour l’investisseur, à préparer sa retraite, à se constituer un capital in fine ou encore, à préparer un projet immobilier.

L’assurance vie possède trois atouts majeurs pour le souscripteur :

• il peut récupérer son capital à tout moment,
• il bénéficie d’un abattement des frais de versement dès 8 années de souscription,
• il peut choisir de verser le montant qui lui correspond, à la fréquence qui lui convient.

Si Mireille et Jean décident de souscrire une assurance vie, ils s’engagent à payer une ou plusieurs primes (“unique”, “périodiques fixes”, “à versements libres”). En contrepartie, ils profiteront d’une rémunération dont le taux varie selon le support investi : euros versus unités de comptes.

Dans le cas d’un contrat souscrit en euros, Jean et Mireille ont la garantie de récupérer les fonds versés augmentés des intérêts perçus au titre du taux garanti. En cas de décès du couple, ce sont leurs bénéficiaires qui toucheront la somme d’argent.

S’ils optent pour un contrat en unité de compte (UC), Mireille et Jean investissent dans des fonds qui prennent la forme d’actions ou d’obligations. Ces fonds varient selon l’évolution des marchés boursiers ou immobiliers de référence. Dans ce cas, les fonds ne sont nullement garantis ; seul le nombre d'unités de compte l’est.

La gestion patrimoniale de Jean et Mireille

Se porter acquéreur d’un logement locatif à crédit est, en soi, une stratégie payante : les loyers remboursent l'établissement bancaire sollicité et l’économie d’impôt permet d’épargner plusieurs milliers d’euros chaque année. Pour des investisseurs quarantenaires, le dispositif Pinel rempli un double objectif : réduire ses impôts tout en complétant ses revenus (loyers).

Toutefois, nombreux sont les conseillers en gestion de patrimoine qui suggèrent une nouvelle politique financière à leur investisseurs approchant la soixantaine. Il est notamment question, à cette période de la vie, d’alléger son patrimoine immobilier pour évacuer les questions liées à la gestion locative. Pour ce qui est de leur succession, il serait également préférable de miser sur l’assurance vie qui, en comparaison avec la transmission d’un patrimoine immobilier - jusqu’à 60% de droits en ligne indirecte - engendre des frais minimes.

Jean et Mireille, qui ont tous deux 65 ans, optent pour un contrat d’assurance vie. En effet, selon leur conseiller personnel, ce produit financier permettra à leurs bénéficiaires une division aisée. De plus, l’assurance engendre des frais de succession mineurs (de 20% à 31.25% avec un abattement de 152.500€ par bénéficiaire).

Soucieux de participer au développement de l’économie régionale, Mireille et Jean choisissent un “contrat vie-génération”. Il s’agit d’un contrat en unités de compte spécifique. En effet, le capital doit être investi à 33% dans des secteurs jugés utiles au développement local. Les primes du couple iront donc à des acteurs du réseau social et solidaire Écossolies ou encore à des petites et moyennes entreprises situées sur le territoire de Nantes Métropole comme Blinkl ou GoLiver therapeutics.

Pour poursuivre sur le sujet de l’épargne, vous pouvez également vous poser la question de savoir quel dispositif permet le meilleur taux de rendement : investissement Pinel ou livret développement durable ?